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房地产长期看人口，而商圈的此消彼长背后也伴随着人口的迁移，或者说是购买力人口的迁移，所以在无锡你能够看到，有些板块的衰落，区域的商业也集体陷入“魔咒”的现状。
PART.01
苦苦支撑的新之城
近年来，无锡商业发展百花齐放，行业竞争日益激烈。主城商圈依然稳居头部位置，同时经开商圈、惠山新城商圈也都在构建。
但更多的是，无锡大部分商场多年艰难经营，人气一路下滑。
位于新吴区新光路与锡兴路交口东北侧的新之城就是其中一员。项目总建筑面积15万平方米，虽然地处商业集中的长江路商圈范围内，也是体量首屈一指的大综合体。
但就是这样一个庞然大物，此前我去逛过几次，也去专程实探过，满眼看到的都是外侧广场上聚集的广场舞队伍和内部稀少的客流。
商业集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体，着力打造儿童教育培训、生活配套服务的大商场，目前却只能凭借少数的餐饮、儿童游乐培训苦苦支撑。
其余业态的商家不少已经撤离，正常营业的商铺也能明显感觉到门庭冷落。
而据此前实探随机询问中 ，大多数来往的顾客都是周边小区的业主，15万方的商业却不能像荟聚、八佰伴等商业一样吸附更远距离的消费人群，存在感实在不强。
一个体量与存在感不对等的商业是如何产生的？
PART.02
走向衰落的长江北路商圈
其实不仅是新之城，整个长江北路商圈，虽然商业成熟度很高，但是日渐式微已是不争的事实。
除了今天小编实探的新之城商业，周边还有包含宝龙广场、金轮星光名座、麦库、茂业、五洲国际广场等在内的大大小小近10个商业体。
但是多个商业体扎堆却没有形成集聚效应，反而相互形成内耗，目前长江北路经营不善的商场太多了，除了新之城，五洲国际广场空置率也非常高。
另外已经挥手再见的长江俱乐部，网上也不少文章和视频在缅怀他们曾经的黄金岁月，叹惋当下的落寞萧条。
尤其这两年，黑天鹅遍地，疫情反复让人情绪紧绷，经济不景气，居民生活指数上升，以及“双减”政策推行，无锡商业综合体除了内卷之外又面临更多的挑战，僧多肉少让很多商业运营情况急转直下。
现如今，长江北路大多数商业已经出现疲软态势，同质化竞争下，陆续有商业体关门大吉、或是艰难运营，空置率越来越高成了区域不少商业亟待解决的问题。
而这些商业颓靡的背后除了上述这些原因，本质上还有一个重要的原因，那就是区域的没落，消费人口的迁徙。
PART.03
区域人居的变化，人口的迁徙
十多年前，长江北路确实经历过辉煌，它是无锡早期的富人区集中地，说起长江北路，许多人的第一印象，是国际化。
因为对外经济发展，板块聚集了不少外籍人员常住。长江北路板块，是当时无锡具有异国风情的板块，放眼望去，满眼日文韩文，恍惚间都有一种走出国门的感觉。
产业的发展，给长江北路板块，带来更多高级人才，随之而来的，是长江北路商业的迅速发展。
但之后，区域外企迁徙，外籍人员也逐渐流失，区域逐渐走向衰落，而作为曾经的富人区，板块的楼市近十年的变化轨迹也让人感叹辉煌不在。
近两年，越来越多人意识到人口拐点即将到来，人口争夺加剧，这也深刻改变市场的预期。而长江北路在这场竞争中，对比那些蓬勃发展的新城，显然处于劣势，区域房地产的分化也由此而来。
随着板块逐渐饱和，发展明显受限，土地出让量减少，又没有赶上地价突飞猛进的几波洪流，因此地价天花板目前还未突破1.5万/㎡。
房价方面，作为房价早早突破万元的板块，如今长江北路片区的房价，整体也只在2万/㎡左右，其增长幅度也落后其他板块。
板块的陷落、商业的“魔咒”、人口的流逝，显然它们之间不是简单的单箭头因果关系，而是相互作用。
以上信息与图片来源于网络
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