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房价应该是房租的多少倍?

2019-04-2469

房价应该是房租的多少倍?合理的房价,应该是房租的 400~500 倍。某些情况下,应该是 1000~2000倍。原理很简单:房租每七年翻一翻。

1)估价

房价并没有泡沫,无论是从“房价收入比”,还是“房价房租比”,我们都看不见有任何迹像断言房地产过高。目前舆论铺天盖地,已经没有一篇是讨论“房地产”了,而全都是讨论“房地产泡沫”。这是令人惊诧的,因为这些指责,全都是站在一块沙滩般的基石上。迄今为止,我们最需要讨论的是,根本房地产有没有泡沫。

可悲的是,却没有多少人认认真真地分析这一点。事实上,人们需要反思,房地产到底有没有泡沫。这需要经过充分的辩论,慎密的探考,严谨求实的逻辑态度,才可以获得真相。令人惋惜的是,在目前一片声讨“房地产泡沫”大潮中,我们没有看到这一点。我们的观点很明确,无论房价收入比,房价房租比,唯一的结论,就是房价太低,远远低于其合理价值。房价应该是房租的 400~500 倍。从目前的情况看,绝大多数城市并没有达到这个比例,所以房价仅仅是被低估,而不是高估。或许有人要哈哈大笑了,一年 12 个月,也就意味着这样的房屋,年租金回报率,仅只有 12/400=3%,目前一年期储蓄,还有 2.25%(税前)收益,相比之下。3%房地产收租,实在不怎么吸引。一般人对于低流通,慢周转的大型不动产,都希望能有 5~6%的回报左右。商铺可关注这一不动产。

不错,那我问你,目前百度(Baidu.com)一年期的每股收益,仅$0.07元左右,美联储的联邦基金利率 4.5%。那么,百度的股价,应该是多少。很多人马上掏出计算器算了,按风险加二个半点,7%预期收益计算,每股$0.07,股价应该是$1,一美金。

那好,那今天百度的股价是多少。他 IPO 定票价格为 27 美金,第一天开盘就为 65 美金,最高涨到了 125 美金。那那些号称百度应该卖$1 美金的专家都跑到哪去了?是华尔街疯了么,是报价机出故障了么,都不是。华尔街的分析家们,为百度股价作定价时,充分考虑到了这样一个事实。百度的收益是变化增长的,而不是僵化固定的。好比百度如果第一年收益$0.07,第二年收益$0.70,第三年收益$7.00。那么,一只每年收益$7.00 的股票,折合其股价,就应该是$100 美金。如果三年后,该股价能涨到$100 美金,那今年花$65 美金买入,又有何不可呢。华尔街的分析家们是聪明的,有理智的。百度股价的最终定位,在于他营业的增长性和复合性,而不是今日少得可怜的$0.07 美金。

同样道理,我们看过很多分析房价与租金比的,包括社科院几位很高文凭的食禄之蠹。有说 157 倍的,有说 197 倍,也有说 230 倍的。但令人遗憾的,他们中没有一个以正规的“资产定价模式”来严谨计算,没考虑租金的变化。有几个,甚至连短期利率和长期利率都没搞清!

举例来说,目前购入一套价值 400 万的房产,月租金为 1 万。在考虑租金变化的情况下,其排期表就会有很大的不同。租金会由 12 万,13 万,14万,一直增长下去。租金每七年增加一倍,即每年增长 10%:公寓可以关注一下。

第一年: -400 万

第二年: +12

第三年: +13.2

第四年: +14.5

第五年: +16 (-2 万 小修)

第六年: +17.6

第七年: +19.3

第八年: +21.2

第九年: +24 

第十年: +26.4 (-10 万 大修)

第十一年: +29

第十二年: +31.9

第十三年: +35.1

第十四年: +38.7

第十五年: +42.5 (-2 万 小修)

第十六年: +48

……。。

这张表还可以一直排下去,到 18 年左右,即已经完全收回成本。到 25年左右,收回全部成本和国债利息(哪怕残值为 0)。

更为详细的模型,这张表还可以做更复杂一点。通常租金并不是持续稳定每年 10%增长地,而是“稳定三年,突增四年”。也就是说,你租一套¥1000元/月的房屋,一直很稳稳定定地住着,一年二年,三年。但到了第四年,房东突然跑过来跟你说,要涨房租到¥1500,而你抬头到外一看,发现满大街的都是¥1500。

另一方面,装修折旧费也有待商榷。很多人都以为一次性地 10 来万装修扔进去,然后要分五年摊销。其实这也是外行的。因为从毛坯开始装修一套房子是很困难的。但翻修是相对简单的。

装修并不简简单单的是看得见的地板墙壁。暗藏的水电系统,地板下面的龙骨,天花板上的腻子。这些都是耗费巨大,而又看不见,不需要重新翻新的东西。“翻新”是件小工程,墙壁、地板、洁具的全面更换,2 万元就崭然如新了。

把这些因素考虑进去,有兴趣的读者可以做一张更详细的表。但我们的结论是一样的。即使以 18 年计,400~500 的房价房租比已经足够了,房子已经远远跑赢了最苛刻的预期。

预测一家公司的未来,是很困难的。穆迪(Moody)花了几代人的工夫,也仅能勉强预算出一个现金流量表,从而对一些通讯类公司的内在“价值”,达到了最稳定的判断。

模型越精细,越精确,越贴近现实,则预言准确度越高。拿之来依靠判断,必然如鱼得水,风调雨顺。

而一个模型越空洞,越简化,越远离现实,则预言准确度越差。宛如八卦巫术,让持有者碰壁连连,乃至焦头烂额。

我们尽量尽可能多地贴近现实,但任何一个凡人,有限的智慧与精力,都不能达到十全十美,无法完全预测金融市场的寸息波动。所以我们也都不是百万富翁。随着模型的逐步完善与细化,我们逐渐缩小误差,逼近现实。

考虑到“租金每七年翻一翻”,合理的房价,应该是月租金的 400~500倍。

好了,现在回到我们最关键的问题, 你凭什么认为租金每七年翻一翻”,好的,下节再讲。

 

2)货币

上一节,我们终于抓住了核心问题, 你凭什么认为租金每七年翻一翻”。我们的回答让人跌破眼镜,这不是理论,这是事实。

这不是理论,这是事实。

事实是,2006 年,1999 年,1992 年,1985 年,1978 年,让我们回想下,在过去的每七年时光中。有哪一次租金不是涨了一倍。2006 年相对于 1999年,1999 相对于 1992 年。如果 2006 和更早的 1978 年相比,在这个 28 年中,租金更是涨了远远16 倍不止。

1992 年时,第一批供应商品房,田林新村居民陆陆续续入住。没有多少人,对当时 5 万元/套的价格觉得便宜,租金也只能收 200 元/月。晚报上还专门登了一幅报导“望楼兴叹”,画的是一个人头顶上一个大大的问号。数百元的工资,1000 多元的房价,怎么可能买得起。但七年之后,十四年之后,当我们再回过头来看。这一切又显得如此荒谬。田林新村的租价早已超越了¥1500 元/月。当年买的房子,今日二三年的租金就可以回本。当年对于租不租买不买的争论,真显得毫无必要。

同样的道理,也适用于次新房市场。仅细微不同。高端是跳跃式变化的,低端较渐进式变化。且不说 1992,即使在 1999 年时,¥3000 元/月租金,仍然是不可想像的。这相对于一些非常高档的物业。在该地区享受一定的声誉和知名度。通常不会由普通人拥有。试想一下,¥3000 元/月,相当于一个科级干部的收入,在当时可以应付一个月的全部支出。

但时至 2006 年,这一规律已经完全改变。内环以内任何一套稍好的次新房,有二室一厅,至少都要¥3000 元/月。或 40 元/平米/月的租金。有些时候,稍好一点的一室一厅都要这个价钱。¥3000 元/月已经快成了租赁市场的一条最低底线。就像你越来越难以寻找 1200 元/月的老公房一样,你也越来越难以寻找 3000 元/月以下的二室一厅次新房。

通常,高端市场有不连续的特点,断租和租客档次起伏等等,很难记录一个连续的租金走势。但从一个较长远时期来看,趋势仍一样。相信不到七年,今天似以为骇人听闻的¥12000 元/月租就会出现,而¥6000 元/月租就会成为主流。

不管租客怎样变,至少 2013 之前,今日租¥3000 元/月的内环二室一厅主流,将全面涨到¥6000 元/月,似乎已经是一件看得见,触手可及的事。

 

3)背离

在用春秋笔法,隐晦地暗示了第二节真正原因后。我们再来解释一下,为什么有时候房价和房租会产生“背离”情况。即房价涨了,房租却没怎么地涨。又或者是房价涨了,房租不涨反跌。

这种情况,说穿了其实一文不值。就好像一只股票,因利好而上升,哪怕公司业务并没有真正启动,哪怕利好兑现还需要无数久的时间。但只要一有利好,市场就会在一分种之内充分发挥反应。傻瓜才会等李彦宏把百度收益做到$7.00 美元一股,再去买入股票。也没有傻瓜愿意那个时候卖给他。

房子反映的是未来 70 年的总收益权,和今年的关系不大。今年 2006 能收多少租,百度的每股收益是$0.07 或$0.08,其实对百度的估值影响并不大。人们更关心是以后 69 年的事情,毕竟这是 1:69 的买卖。

房价是对“未来”的体现,房租就慢慢跟上吧。

比如,我们可以举几个例子,如果单论租金。古北无疑是最佳的了,同等房型,比别人收租贵一倍都不止。而古北的房价却不高,过去几年,不仅增长率远远低于了其他地段,甚至就连绝对值,也渐落下风。再过几年,古北或许要沦为中档地段、二流板块了。

为什么,是市场失效么,是大家看不到古北的价值么。都不是。而是人们对古北发展不看好,认为古北没前途,认为古北死路一条。那即使我今天收租很高,明后天租客就少了,十年后租客就跑光了,那该地还有什么价值。业内人对古北的评价是一块“飞地”,尊贵却没有未来。

同样道理,轨道交通,大型绿地,水岸,卖场,购物中心,一个利好还没有开工。租金没有丝毫撼动,但房价已经开始飞涨了。因为人们很清楚,虽然这短暂的几年中,租金并不高。因为路基施工,甚至都有可能下降。但一旦工程完工,就意味着巨大的改善效应。这几年的辛苦真不算什么。“房价与租金背离”也就不难解释了。

最近的几年,房租没什么大动,约 20~30%的总涨幅。而相比之下,房价的涨幅远大得多,几乎是翻倍的幅度。从正统的资产定价理论来说,也就意味着人们对未来的预期,有了巨大的修正与偏差。这个偏差是如此之大,一般来说,如果预期“房租每 5 年翻一翻”,则房价应该是房租的 1000~2000 倍。如果每 7 年翻一翻,是 400~500 倍。每 25年翻一翻,则合理应该是 240~250 倍。

在极短的时间内,房价极速地由 240~250 倍之平台,飞升至 400~500 北之平台。即意味着,人类,对未来的估计,有了急剧的变化。从一个物价每25 年翻一翻的“低通涨时代”,飞速修正至一个每 7 年翻一翻的“中通涨时代”。

这样的修正,是否有依据。我们不敢骤下定论。但无论如何,如果你真正了解资产定价理论,了解租金的变化,这一切是可以解释的。而不用愤恨与恐慌。

市场总是对的,如果市场让你无法理解,那多半是你的学识不够。

评论房价过高或是过低,评价房地产到底有没有泡沫。关键看“房租每七年翻一翻”,这样重要一个的估计能不能成立,多精确地成立。我们不是全知,不该鲁莽地骤下结论。

但从历史来说,这似乎是对的。从现实来说,似乎也是对的。

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