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商业地产招商运营中租约难签的病症以及解决方案

发布者:商业地产招商运营中租约难签的病症以及解决方案  浏览量:488  发布日期:2019-01-18

  【商业地产招商运营中租约难签的病症以及解决方案】有些好项目,承租户看中了,却老是犹豫磨蹭着不敢签约,甚至今天签了,明天就毁约。这到底是为什么?对开发商的不信任,是其主要心态之一。如前文典型表述:“谁知道美好蓝图将来能不能兑现”。

  商业信誉不好,是另一种社会“环境污染”。究其渊源,地产开发业“责无旁贷”。

  其中,商业租约就是一种集中体现。正如商户所说:现在的合同,还不如买个家电的说明书写得清楚和明白。

  拿购物中心的招商租约举例,开发商自己作死的地方如:

  1、主观上有意地利用信息不对称,在租约某些条文中做文章。或笼统,或简约,或避而不谈,或偷换概念,以图给承租商多加一些责任,给自己多留一些权利。轻者是为己多留些回旋缓冲余地,重者则属于暗下圈套,攫取不义之利。无论哪一种,都是对承租商权益的不正当侵害。

  把租约制定得详详细细、清清楚楚、明明白白,不仅利于改变地产商业界的信誉形象,使整个产业更好地发展。而且,对开发商自身的近期利益和远期利益,都有莫大的好处:一会获得广大商家的信任,有力地推动项目招商,尽快回笼资金;

  这样还会大大降低商户不信任给招商带来的高额成本费用,大大提高工作效率,减少招商工作量;为开发商与承租商的战略合作结盟,奠定了一个良好的信任基础,获得长远发展效益。

  2、陈旧的思维定势,导致租约的内容简单笼统、残缺不全。出了问题往往无案可稽,后遗症较多。常遗漏(或笼统模糊)的合同要点试举几例:

  * 承租商想更改店牌及商品主打品牌,有没有自主权?有多少?

  * 承租商想转租或分租,租约的责任义务(包括权力)由谁承担?

  * 承租商每日必须在何时开业、关门?违约该如何处理?

  * 承租商可以在周围开设同类分店吗?可在多远以外开店?

  * 空场后如果商家店内起火,管理员可以强行破锁进店吗?有哪些紧急情况可以这样做?其损失由谁来承担?……

  3、开发商对承租商,普遍重视合同的制约功能,忽视合同的激励、引导功能,只强调“必须做什么,不能做什么”,缺乏“鼓励做什么,奖励做什么”。这是强制性管理习惯在招商租约方面的反映。租约激励性的弱化,不利于购物中心的核心竞争力——“1+1>2”的系统整合效能的成长和发挥。

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  如何立约,才能发挥出合同的激励功能呢?

  以租金为例,比起定额租金,百分比租金更能强化双方“利益同享、风险共担”的共同体意识。“定额累退”(商户达到一定营业额后,开发商降低抽成百分比),则比固定比率更能激励商户进一步搞好经营。

  再如,给带动力强的承租大户以财产保险、减免杂费等赠与,变相降租,这都是有效的招商举措。以商品服务结构为例,可以用优先、优惠等条件引导商家,来帮助购物中心完善业态业种。如购物中心招标新项目,在同等条件下,对入驻两年以上的商户给予优先中标,最初两年的租金还可优惠20%。提高承租商的服务水准,同样可以租约来引导。如把购物中心的《服务规范》和商家各自的《服务标准》都作为合同附件。“合同意味着制约,也意味着激励”,仅一词之差,却反映了商业经营管理的两种不同的理念,产生着两种不同的效果,倡导着两种不同的企业文化。

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