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多城房贷利率走高 专家:"杠杆炒楼时代"一去不返

2021-07-05677

       今年二季度以来中国多数城市房贷利率持续走高。贝壳研究院数据显示,6月份,贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%,二套利率为5.77%,比5月分别上浮5个、4个基点;重点城市首套和二套房利率水平距离2019年11月份的高点已经不远。
 
  利率提高的同时,不少银行也出现二手房贷业务排队、放款周期延长的现象。贝壳研究院统计称,6月72个重点城市平均放款周期延长至50天。
 
  这与整体市场流动性充裕,且利率处于较低水平的情况并不一致。截至6月份,中国贷款市场报价利率(LPR)已经连续14个月未作调整。房贷与其他类别的贷款市场出现“隔离”。
 
  房贷利率上涨,额度紧张状况并非全国性现象。长三角、珠三角等前期楼市热度较高的地区表现明显,而北京等楼市热度较低或者相对稳定的地区房贷相对平稳。据贝壳研究院统计,6月份,苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点,上调幅度在所有监测的72个城市中排名第一。此外,绍兴、杭州首套、二套房贷利率均提高30个基点。
 
  放款周期拉长、利率提高会影响交易节奏,特别是对“卖一买一”的换房交易。上海一些中介机构已经曝出二手房开单量大减的情形。6月贝壳50城二手房成交量环比下降约20%。
 
  对于年中房贷紧张的原因,多位业内人士分析称,这是在今年以来实施的房地产贷款集中度管理制度下,金融机构主动调控的结果。
 
  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,每当楼市调控收紧,都会出现“房贷荒”。今年这一情况尤其明显,主要是因为房地产贷款集中度管理制度下,金融机构需要控制新增房地产贷款额度,以免“踩到”监管红线。所以,银行也有意识地放缓房贷投放的节奏。
 
  贝壳研究院也认为,由于一季度使用了较大额度的信贷资源,到了半年考核时,部分银行主动调整信贷投放速度,导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况。合肥、杭州、成都等城市上半年信贷额度投放较多,近期部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。
 
  业内专家预计,这种情况不会长期持续。贝壳研究院指出,2020年中国居民部门新增中长期贷款约6万亿元(人民币,下同),如果考虑信贷规模与名义经济增长速度相匹配,预计今年居民部门新增中长期贷款大约有6.4万亿元-6.5万亿元左右的额度。去掉上半年3万亿元左右的已使用额度,下半年的可用额度仍有逾3万亿元左右。因此,下半年银行信贷投放额度及放款周期或将逐步恢复常态。
 
  部分城市房贷紧张并非楼市“缺钱”的唯一表现。据多家媒体报道,近期,央行将“三道红线”(针对重点房企的融资管理新规)试点房企商票数据纳入其监控范围。过去商票这条相对“灰色”的融资链条浮出水面,与之密切相关的供应链融资也受到严控。此前,基金业协会就叫停了基金子公司备案房地产供应链类产品。
 
  除此之外,今年以来,房企融资的重要来源之一,房地产信托规模也持续压降,房企融资环境显著收紧。据克尔瑞研究中心不完全统计,2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元,同比下降34%,环比下降29%,是2018年以来的最低水平。
 
  事实上,无论是需求端的“房贷荒”还是供给端的开发商融资“紧箍咒”,都反映了同样的政策方向:将投机、违规及多余资金从房地产领域挤出来。其背后的大逻辑就是“房住不炒”。
 
  一直以来,房地产业都扮演了一个巨大的货币蓄水池。各路资金不断涌入楼市,推动形成房地产“黄金20年”。但是问题也随之而来:高房价对产业和消费形成挤出效应;包括经营贷等在内的信贷资源过度流入房地产,又挤占了支持实体经济的信贷资源,阻碍发展和创新。这种“失衡”需要矫正。这也正是决策层强调“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”的重要原因。
 
  对房地产业来说,李宇嘉指出,资金大规模涌入楼市的时代结束了,靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。

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