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北京首次集中土拍落幕,7.5%的溢价率成为最低!

2021-05-202662

 北京首次集中土拍终于落幕,从开始到最后结束,北京土拍市场用“火热”来形容不为过。最快4分钟就有土地触及价格上限,哪怕是几块过去两年多次流拍的地块,也成了抢手货!看重北京的土地储备情况的房企,在集中供地过程中疯狂出价。只不过与重庆、广州、杭州等城市的首次集中土拍溢价率过高不同(最高溢价率都在35%以上),此次北京土拍的整体溢价率只有7.5%!这个确实值得很多城市学习和对现有土拍政策进行调整。

  

  北京

  集中供地制度作为房地产调控长效机制的重要组成部分,从开始公布实施就受到了很多媒体关注。只不过从现实情况来看,集中供地制度并不能直接降低土地价格,决定土地溢价率高低的关键还是在于“限价”

  国内22座城市从3月份开始陆续进入集中供地阶段,作为首次集中供地的集中爆发期,包括北京在内的22座城市首次集中土拍情况受到了媒体极大关注。尤其是对于北京这样的城市来说,因为集中供地的实施给予了很多千亿级规模的房企机会。不过此次集中供地实施过程中,溢价率高的问题开始出现,北京作为此次土拍过程中最火热的城市,也是溢价率目前最低的城市,有几点经验值得分享:

  

  近10年来房地产开发企业购置土地面积走势图

  

  1. 重庆、广州、杭州等地的集中土拍都出现了一个共性“溢价率高”,30%-45%的土拍溢价率让很多人对集中供地制度产生了“怀疑”,根本原因在于放任竞拍。集中供地制度刚开始实施的时候,很多专家学者和媒体都解读为“集中供地实施可以有效稳定土地价格,进而稳定房价”。不过集中土拍已经进行了到今天,除去北京采取了“限价”措施才导致溢价率只有7.5%外,其他城市的土拍溢价率都不低。按照土地价格决定房价的原则,土地溢价率过高,那么房价自然也不会低。

  2. 集中供地制度在土地资源稀缺的城市来说,很容易产生“哄抢”!要想避免溢价率过高,采取土拍熔断机制和限价措施很有必要。目前来看国内22座城市中郑州还是采取了起始价和熔断价的模式,北京就更加直接,采取了“限价措施”!不仅仅是对土地价格进行限价,还对未来商品房售价限价!也正是这种“双限”措施,才使得北京在首次集中土拍中溢价率处于最低。如上图所示,2011-2019年房地产开发企业在北京购置土地面积走势图,我们可以明显感觉北京出让的土地面积在不断减少,房地产开发企业能够购置的土地面积更少。这个也是为何哪怕北京采取了“双限”措施,房地产开发企业也愿意低毛利竞拍的原因。

  3. 土地价格对房价走势还是起到了决定性作用,集中供地制度与限价、熔断机制等配合实施才能真正起到稳定房价的效果,也该是时候给房企做一个选择了。还是回到开头讲的重庆、广州、杭州等地首次集中供地后40%左右的溢价率,这个结果公布后也就也基本意味着房价未来涨幅不会低。集中供地制度的实施说到底还是给地方更大的自主权,房价走势到底如何?关键还是看地方对于房价的态度,集中供地制度可以筛选出有实力的房企,限价等辅助措施可以有效地稳定房价。


  

  集中供地

  土地作为房地产开发企业最重要的战略储备,包括北京在内的22座城市应该有足够的信心来“筛选”开发商!让房地产业的毛利率回归到“低毛利时代”这22座城市责无旁贷

  房地产市场调控的主要目的就是让房地产行业健康发展,什么才是健康的标志?健康的利润是关键!过去20多年房地产行业的发展很大程度上是在吃“政策红利”,没有足够“造血能力”是我国房地产泡沫越来越大的关键原因。那么房地产业要想真正健康,就需要通过市场调节让房企利润回归到健康,逼迫不适应的房企退出。毫无疑问,住建部在这22座城市率先实施“集中供地”其实就是帮这些城市筛选开发商。

  

  过去1年北京新建住宅商品房同比价格走势图

  1. 过去5年中国内主要房企都经历了“逃离一二线到回归一二线”的轮回,越来越多的开发商已经意识到“房地产业进入低毛利时代不可避免”!相比于多数三四线城市存在大量的购买力缺失不同,起码多数一二线城市还是不缺乏购买力的。选择丢失市场逐步被淘汰?还是选择低毛利市场继续生存?已经摆在大多数房企面前。在全国性实力房企都在积极抱团取暖的情况下,本地的中小房企就很难再通过过去的“暗箱操作”来低价拿地、高价出售了。

  2. 对于北京等22座城市已经站在了市场的制高点,设定条件来筛选开发商已经完全可以操作,建议越来越多的城市加入到“双限”行列,这样才能真正稳定房价。从市场角度来看北京等22座城市的土地资源会处于越来越稀缺的状态,北京目前的土地出让已经从5环到了6环!这里面既有城市空间的优化因素,也有大城市面临的普遍问题。北京等大城市土地资源总归是有限的,这也是为何国家层面这些年一直在推动大都市圈发展和城市群发展的原因。不过从现在到未来较长一段时间内,北京等22座城市对房企来说还是“香饽饽”。如何保证房价不大涨?北京已经给出了答案,如上图所示,过去1年中北京新建住宅商品房平均销售价格上涨幅度始终在4%以内!这个数据的产生真的跟“限价”有关系。

  3. 北京等这样的城市要想仅仅通过增加土地供应来稳定房价根本不现实,土地资源总会到卖完的一天,“限价”还是需要早一天提上日程。面对高房价和房价持续上涨问题,很多专家学者都会提到“增加土地供应”,表面看从市场供需角度这样做没错。只不过这些专家学者都忽略了土地资源稀缺这个基本点,尤其是大城市的土地资源只会越来越稀缺!也就是说我们实行了这么多年的供需端调控到最后还是要走向“限价”这条路的。  

   综上,#北京首次集中土拍:大量开发商观摩#北京一方面在进行非首都功能“大疏解”,一方面每年还有大量的外来人口流入北京,开发商对于北京土地的渴望已经到了“饥渴”地步!此次首次集中土拍有超过200家房企参与就足以说明一切。相比于重庆、广州和杭州等城市对于集中供地制度的前期准备不足来说,北京实行的“双限”措施有效的抑制了土拍溢价率过高值得学习。

本次信息与图片来源: 云窗房市天天报




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