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商业地产招商如何定租金才恰当?

2019-04-24246

  一般开发商,运营商要通过测算相关收费的政策性文件,建立测算模板,进行项目测算和分析。但是定租金还是相当困难,那么采用什么手段比较合理呢?

  定租金的3处矛盾:

  一.投资商方面尽快回笼投资和放水养鱼长期获利之间的矛盾;

  二.价格政策与承租商要求之间的矛盾;

  三.把拟订价位与周围同类项目进行比较而产生的矛盾

  如何制定能让市场接受的租金政策?

  在技术操作上可分3个方面:整体价位;租金形式;付租时间。目前,业内招商操作大多偏重于第一方面(价位)。其实,后两者(尤其是不同形式租金的各种组合)同样是招商成功的有效杠杆。

  比如,为加强对“形象店”的招商拉力,可采用“定额租金(低)十百分比租金(中)十补贴返还(中)”的组合设计。为拉动本地区的薄利型品牌店入驻,可采用租金的“定额累退”方式:“第三年开始,若达到100万元/年营业额,定额租金则减少30元/ 平方米”等。不同形式租金的不同组合,有着不同的作用,可以延用到购物中心的长期经营(完善业态业种,降低铺位空置率等)中去。“租金越高越好”,是目前内地开发商为尽快收回投资而普遍采用的价格政策。

  然而,现代购物中心目前在内地尚在成长阶段,要使跑惯了百货商店、超市的广大消费者接受这种崭新的购物场所和消费习惯,还需一定时日。

  那么在这种情况下,购物中心在招商中相应地采取租金“低门槛”策略,是比较恰当的。当然,门槛“低”并不是绝对的,在一定条件下可以向“高”转化。

  这种转化的“条件”有二:

  一.在“低门槛”之后再设“保护性门槛”,如正当费用摊销,合法费用收取,年营业额的要求,服务质量的标准,业态业种的保护等等。

  二.眼下放水养鱼引导市场,努力搞好经营管理,待把生地“煨”成熟地,将给开发商带来更大更长久的投资收益。

  如此看来,针对不同的商业项目,要达到各方满意的租金其实并不容易。

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